근저당권·가압류는 등기사항증명서에 남고, 그 범위와 발급 시점은 법령이 정합니다

부동산에 근저당권이나 가압류 같은 권리 부담이 걸려 있으면, 그 사실은 당사자들만 아는 사정으로 남지 않고 공적 기록에 적힙니다. 2026년 9월 3일에 확인한 법령을 기준으로 그 기록은 부동산 등기기록이고, 사람이 그 내용을 문서 형태로 마주할 때의 이름은 등기사항증명서입니다. 이 글은 그 문서가 어떤 법령 위에 서 있는지, 기록을 담당하는 곳과 문서에 담기는 범위·시점을 법령이 어떻게 정해 두었는지까지 답합니다.

답하는 범위는 문서 자체에 관한 것입니다. 근거로 삼은 것은 부동산등기법, 부동산등기규칙, 민사집행법, 공인중개사법, 공인중개사법 시행규칙 다섯 건이며 확인한 날짜는 2026년 9월 3일입니다. 아래에서 「이 법령들이 정하지 않는다」고 적은 대목은 그 다섯 건이 그 사항을 스스로 정해 두고 있지 않다는 뜻이고, 다른 어떤 기록에도 그런 내용이 없다는 뜻이 아닙니다. 개별 부동산에 걸린 부담이 특정 거래에서 어떤 결론으로 이어지는지도 이 다섯 건이 답하는 문제가 아닙니다.

핵심 내용

근저당권은 부동산등기법이 등기의 대상으로 정한 권리에 속하고, 가압류는 민사집행법이 등기부에 기입하는 방법으로 집행하도록 정한 표시입니다.
그 기록을 사람이 문서로 확인할 때의 이름을 부동산등기법이 등기사항증명서로 정해 두고 있습니다.
등기사무를 담당하는 곳은 부동산 소재지를 관할하는 지방법원과 그 지원, 등기소로 법에 정해져 있고, 증명서의 종류와 발급 방법은 대법원규칙에 맡겨져 있습니다.
등기기록은 소유권에 관한 사항과 소유권 외의 권리에 관한 사항을 서로 다른 구역에 적도록 법이 나누어 두었습니다.
증명서에는 발급연월일이 문서 자체에 적히도록 규칙이 정하고 있어, 그 문서가 어느 시점의 기록인지를 문서 안에서 알 수 있습니다.

권리 부담이 남는 기록

부동산등기법 제3조는 등기의 대상이 되는 권리를 정하고 있고, 저당권이 그 안에 들어갑니다. 같은 법 제75조는 저당권의 내용이 근저당권인 경우에 등기관이 따로 기록해야 할 사항을 정합니다. 근저당권이 공적 기록 위에서 다뤄지도록 법이 처음부터 자리를 마련해 두었다는 뜻입니다. 그리고 같은 법 제19조가 등기사항을 열람하거나 증명하는 방법을 정하면서, 그때 나오는 문서를 등기사항증명서라고 부르고 있습니다.

가압류가 기록되는 경로

가압류는 다른 법에서 옵니다. 민사집행법 제293조는 부동산에 대한 가압류의 집행을 등기부에 기입하는 방법으로 하도록 정하고, 그 등기를 법원사무관등이 촉탁하도록 정하고 있습니다. 조문에서 확인되는 것은 여기까지입니다. 다만 이 구조에서 읽히는 점을 덧붙이면, 가압류 표시는 부동산의 주인이나 거래 상대가 스스로 적어 넣는 항목이 아니라 재판 쪽 절차에서 등기 기록으로 넘어오는 항목입니다. 그래서 근저당권과 가압류는 같은 기록에 나란히 보이더라도 그 표시가 만들어지는 경로가 서로 다릅니다.

기록을 담당하는 곳

부동산등기법 제7조는 등기사무를 담당하는 곳을 부동산 소재지를 관할하는 지방법원과 그 지원, 또는 등기소로 정하고 있습니다. 이는 법이 담당 범위를 그렇게 나누어 두었다는 사실이며, 무엇을 어디에서 처리하라는 안내가 아닙니다.

한편 등기사항의 열람과 증명 방법, 그리고 증명서의 종류와 발급 방법은 부동산등기법이 대법원규칙에 맡겨 두었고, 그 규칙이 부동산등기규칙입니다. 규칙 문서 자체가 대법원규칙이라는 종류를 밝히고 있어, 이 기록의 세부 형태를 정하는 주체가 대법원이라는 점은 규칙 문서에서 그대로 확인됩니다. 즉 「무엇을 어디서 담당하는가」는 법률이, 「그 문서가 어떤 모양인가」는 대법원규칙이 정하는 이층 구조입니다.

등기기록의 구역 구분

부동산등기법 제15조 제2항은 등기기록에 표제부와 갑구, 을구를 두도록 정하고, 소유권에 관한 사항과 소유권 외의 권리에 관한 사항을 서로 다른 구역에 적도록 정하고 있습니다. 기록이 한 덩어리가 아니라 성격에 따라 나뉘어 있다는 것이 이 조문에서 확인되는 내용입니다. 다만 어떤 권리가 정확히 어느 구역에 적히는지까지는 이번에 확인한 조문이 곧바로 알려 주지 않으므로, 이 글에서는 개별 권리의 구역을 단정하지 않습니다.

증명서 종류와 담기는 범위

부동산등기규칙 제29조는 등기사항증명서의 종류를 나누어 정하고 있습니다. 종류가 나뉜다는 것은 이름표만 다르다는 뜻이 아니라, 어떤 종류인지에 따라 그 문서에 담기는 기록의 범위가 달라진다는 뜻입니다. 그래서 같은 부동산에 대한 문서라도 종류가 다르면 그 안에 들어 있는 내용의 범위가 서로 다를 수 있습니다.

또 하나 구분해 둘 점이 있습니다. 등기기록에 적힌 금액이 지금 남아 있는 실제 채무액과 같은지는 이 글이 근거로 삼은 다섯 건의 법령이 정하는 사항이 아닙니다. 이 조문들은 무엇을 기록할지를 정할 뿐, 기록된 값과 현재 잔액의 관계까지 정해 두고 있지는 않습니다.

문서에 적히는 발급 시점

부동산등기규칙 제30조 제1항은 등기사항증명서를 발급할 때 그 증명서의 종류를 명시하고 발급연월일을 적도록 정하고 있습니다. 덕분에 그 문서가 어느 시점의 기록을 옮겨 놓은 것인지가 문서 바깥의 설명이 아니라 문서 안에서 드러납니다. 조문이 정한 내용은 아니지만 이 구조에서 읽히는 점을 덧붙이면, 등기기록은 계속 바뀔 수 있는 기록이므로 문서에 찍힌 시점이 곧 그 문서가 말할 수 있는 범위의 기준이 됩니다.

다만 그 날짜 표시가 문서의 유효기간을 정하는지는 이번에 확인한 기록에서 확인되지 않았습니다. 확인된 것은 그 날짜가 문서에 들어가도록 규칙이 정하고 있다는 사실까지입니다.

중개 거래의 확인·설명 서면

권리 부담이 남는 자리는 등기기록만이 아닙니다. 공인중개사법 제25조는 중개가 완성되기 전에 확인하고 설명해야 할 사항으로 중개대상물의 상태와 입지, 그리고 권리관계를 정하고, 확인·설명한 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정하고 있습니다. 권리관계가 설명 대상으로 법에 적혀 있다는 것이 이 조문에서 확인되는 내용입니다.

그 서면이 어떤 서식이어야 하는지는 공인중개사법 시행규칙 제16조가 대상물의 종류에 따라 별지 서식으로 정하고 있습니다. 서식을 정한 법령의 이름이 시행규칙이라는 점은 그 서면의 모양이 개별 사무소의 재량이 아니라 법령 단위에서 정해져 있다는 뜻입니다.

여기까지가 다섯 건의 법령이 자기 이름으로 정해 둔 범위입니다. 확인에 사용한 국가법령정보센터는 자신이 제공하는 법령정보에 법적 효력이 없고 실제 효력은 관보 등에 있다고 스스로 밝히고 있습니다. 법령이 개정되면 이 글의 서술도 달라질 수 있습니다.

아래 기록은 모두 법제처 국가법령정보센터에서 2026년 9월 3일에 확인했습니다.